טיפים לתמ"א בבניין שלכם

תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית (תמ"א) המעניקה זכויות בנייה נוספות כנגד ביצוע עבודות חיזוק של מבנה נגד רעידות אדמה. במסגרת הפרויקט, היזם משדרג את הבניין ומערכותיו, על ידי הוספת מעלית וחניות, הגדלת שטחי הדירות (כולל בניית ממ"ד) והוספת מרפסות.
העברת זכויות הבנייה החדשות לבניין כתוצאה מתוכנית התמ"א 38 מהדיירים  ליזם מעניקה ליזם בניית  קומות חדשות בבניין ,הדירות החדשות מצטרפות לבניין ובכך נוצרת כדאיות לעסקה. ואולם, טרם חתימת הסכם תמ"א 38 עם יזם, רשמנו לפניכם מספר נושאים חשובים  על מנת להבטיח את הצלחת הפרויקט.
התארגנות:
נציגות הדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, הינה גוף אשר נבחר על ידי הדיירים והוסמך לייצג
את האינטרסים של הדיירים מול החברה היזמית, רשויות התכנון  והגורמים המקצועיים ולפעול לקידום הפרויקט.
תפקיד הנציגות העיקרי  הוא שמירת האינטרסים של כל בעלי הדירות והבטחת תהליך תכנון ובנייה  יעיל ככל הניתן.הנציגות שומרת על תקשורת שוטפת עם בעלי הדירות ופועלת בשקיפות מלאה וכך לייצג את
הציפיות והצרכים של הדיירים .
על הנציגות להיות אחראית על לבחירת האנשים המתאימים שיעבדו עבור קידום הפרויקט
שלכם.את הנציגות מומלץ למנות באסיפת דיירים שינכחו בה לפחות 80 אחוז מבעלי הדירות." נציגות פעילה הינה גורם משמעותי ביותר להצלחת פרויקט תמ"א 38" מסביר ישי שנקולבסקי מחברת פרפקט יזמות ובנייה .החברה שלנו מקדמת למעלה מ25 פרוייקטים של תמ"א 38 והתחדשות עירונית.בכל פרוייקט שלנו שיש בו נציגות אקטיבית  ומסורה לפרוייקט אנו רואים התקדמות משמעותית בהליכי התכנון, דיירים רגועים שמקבלים תשובות און ליין ,וקשר טוב וישיר בין כל הגורמים בקידום תהליכים בפרויקט.
עורך דין?
אחד הדברים החשובים  ביותר בעת התקשרות עם יזם לביצוע פרוייקט תמ"א 38 הוא ליווי משפטי עצמאי של הדיירים על ידי עורך דין מנוסה המתמחה בתחום המקרקעין ובתחום התחדשות עירונית ותמא בפרט.. "המלצתי היא היא כי עוד בטרם בחירת היזם יפנו הדיירים לייעוץ וייצוג משפטי אצל עורך דין." אומר לנו ישי שנקולבסקי מנכ"ל פרפקט יזמות ובנייה " תהליכי המשא ומתן עם דיירים בבניינים שונים  בהם אנו בונים היו שקופים ופשוטים יותר .עורך הדין מלווה את הדיירים  במהלך המשא ומתן עם היזם, מסייע  להם בעריכת ההסכם  ומלווה אותם במהלך כל הפרויקט עד לסיומו בהצלחה. "עסקת תמ"א 38 היא עסקה מורכבת ", מסביר לנו רמ-אל לביא מנהל השיווק והפרוייקטים של חברת פרפקט יזמות ובנייה "קיימות השלכות ממשיות להוראות ההסכם ביחס לתנאי ,ביצוע, הפרויקט, מועדיו ותנאיו." דיירי הבניין שאינם מצויים בחוקים ותקנות ותהליכי התכנון של תמ"א 38 עלולים לגרום לעצם להקשר בהסכם עם יזם לשנים ארוכות בלי אפשרות יציאה ולמעשה למסמר את עצמם בהסכם לא טוב לאורך שנים"
זכור לי מקרה מהעיר ירושלים -מסביר רמ-אל לביא בה נציגות הבניין בחרה בעורך דין מתחום המקרקעין אולם ללא נסיון בהסכמי תמ"א ,דייריי הבניין לא הצליחו להתקדם מול עורך דין היזם לאורך תקופה ארוכה עד אשר עורך דין היזם כתב הסכם חדש והדיירים הפסידו זמן יקר של 8 חודשים.
נסיון יזם
לפני שמחליטים להתקשר עם יזם לביצוע תמ"א 38 מומלץ לבחון את הניסיון המקצועי שלו. האם כבר ביצע פרוייקטים מסוג זה? האם יש לו ניסיון באופן כללי בבנייה או ביזמות נדל"ן? האם מדובר בקבלן רשום? וכיו"ב. מומלץ גם לבקש לראות פרוייקטים קודמים של היזם ואף לנסות ולקבל חוות דעת מדיירים אשר מתגוררים בהם.
חשוב להבהיר כי תחום התמ"א 38 דורש התמחות מיוחדת ויש הבדלים גדולים בין יזמות רגילה ,בניית מבנה מגורים על מגרש ,לבין חיזוק מבנה קיים והרחבתו כאשר דיירי הבניין גרים בו. "לאורך השנים התמקצענו ואנו מבינים את צרכי הדייר לאורך חיי הפרוייקט " מוסיף ישי.
חוזק פיננסי של היזם
פרוייקט תמ"א 38 הינו פרויקט מורכב ,סף הכניסה הכלכלי ליזמים בפרוייקטים מסוג זה הוא נמוך עד להיתר הבנייה ."אני נתקל בשנים האחרונות בלא מעט פרוייקטים ברחבי המדינה של יזמים שהגיעו עד לאישור וועדה ואולי להיתר בנייה ואין להם אפשרות להמשיך בפרוייקט. יזם בפרויקט תמ"א 38 נדרש להפקיד בחשבון הבנק המלווה כ35% מהוצאות הפרויקט לצורך קבלת הליווי הבנקאי אולם סכומי כסף אלו אינם קיימים אצלו."
המדד להתחדשות עירונית.
"אנו גאים שפרפקט יזמות ובנייה  נבחרה כאחת מ 37 חברות הבנייה המובילות בתחום ההתחדשות העירונית ע"י מדל"ן -גלובס ודן אנד ברנדסטריט.
הנוכחות במדד זה מסביר לנו ישי שנקולבסקי מנב"ל החברה מעניקה לחברה את האישור למקצועיות ,חוזק פיננסי ופריסה רחבה . ומחזקת אותנו להמשיך בעשייה הנכונה במקצועיות וביושר את עשייתינו בתחום הההתחדשות העירונית".
המדד לניתוח שוק ההתחדשות העירונית בישראל, מבוסס על נתונים ומסמכים רשמיים שנסרקו וחולצו מעשרות מקורות ולא נשען על הצהרות של חברות. צוות המחקר הייעודי של המדד כולל עשרה אנליסטים ומדעני נתונים. המדד נגזר מנתוני האמת באמצעות אלגוריתם סטטיסטי שפיתחה מדלן.
תנאי סף להופעה במדד – בדיקת החוסן הפיננסי של החברה בוצע על ידי דן אנד ברדסטריט.
דן אנד ברדסטריט מעריכה  את היכולת הפיננסית של החברה ואת ההסתברות שתעמוד בהתחייבויותיה בטווח הקצר
בכדי שהפרוייקט לא ייעצר באמצע עקב הסתבכות כלכלית של היזם יש לוודא כי מצבו הפיננסי יציב ולדרוש כי הפרויקט ילווה במתן ערבויות נדרשות להבטחת התחייבויותיו השונות.
 
 
 
פריסה רחבה והבנת מערכות תכנון
החברה היזמית של פרויקט תמ"א 38 חייבת להכיר את מערכות התכנון בעיר בה אתם מתגוררים. ניסיון בעבודה מול הגורמים התכנוניים ברשויות מקומיות שונות מקנות לחברה היזמית יכולת קידום מהירה ומקצועית יותר  בהוצאה  של הפרויקט מן הכוח אל הפועל. למרות שכאורה תקנות תמ"א 38 הינם ארציות לרשות מקומית יש סמכויות ורגולציה על התוכנית.
 אנשי מקצוע של היזם
"רשמנו לעצמינו  ככלל יסוד מסביר לנו רמ-אל לביא מנהל השיווק והפרוקטים של חברת פרפקט יזמות ובנייה מהרגע הראשון לייסוד החברה  לקיים מסגרות עבודה מול גורמים מקצועיים ,אדריכלים, מפקחים שמאים, מן השורה הראשונה ובכך לגרום  לקיצור זמן תכנון הפרוייקטים" יש לוודא כי היזם מעסיק אדריכל ומהנדס בניין לתכנון הפרויקט ומפקח בנייה מטעמכם שילווה את ביצוע הפרוייקט וכי אנשי המקצוע האלו מקובלים מנוסים ומקובלים עליכם.
ליווי בנקאי
אחת האופציות העיקריות  למימון פיננסי של פרויקט תמ"א 38 הוא באמצעות ליווי בנקאי. במסגרת ליווי בנקאי הבנק המלווה פותח חשבון בנק מיוחד לצורך הפרוייקט שולט על הוצאות הפרויקט, למעשה, הבנק הופך לסוג של שותף בפרויקט.הזרמת המימון ליזם  והנפקת ערבות לדיירים באמצעות חשבון הליווי. היזם עצמו נושא בעלויות הריבית הכרוכות בליווי. " מבחינת הדיירים, מסביר לנו רמ-אל לביא  מדובר ביתרון ובשקט נפשי גדול, העובדה  שבנק מחליט לתת לחברה היזמית מימון  מהווה ערובה  נוספת להחלטת הדיירים בבחירת  היזם ומוסיפה לדיירים שקט נפשי לאורך חיי הפרויקט". 
תפקידו של הבנק המלווה  לבדוק את זהות החברה היזמית, את המאזן ותזרים המזומנים, את הדו"חות הכלכליים שנעשו לצורך הפרויקט על ידי שמאי מקרקעין מטעם החברה היזמית , ולבסוף גם מזרים את המימון לפרויקט. כל אלו מהווים בקרה נוספת ובלתי תלויה של גוף פיננסי, שבסופו של התהליך גם משקיע מכספו, ונותן לדיירים את הביטחון והשקט לגבי הגב הכלכלי שיש ליזם, ויכולותיו.
" מימון פרויקטים של תמ"א 38 דורשת התמחות מוסיף סמנכ"ל הכספים של חברת פרפקט נפתלי שורצזון החברה שלנו  בונה פרויקטים, שכולם מלווים ע"י בנק,  הבנקים שאנחנו עובדים איתם כיום הם בנק דיסקונט, בנק הפועלים ובנק ירושלים הרוכשים שלנו מקבלים ערבויות כנדרש. ומעבר לביטחון של רוכשי הדירות, הליווי הבנקאי מבטיח לבעלי הדירות הקיימות שהפרויקט יתקדם כמתוכנן, ולא שהם ימצאו את עצמם חלילה גרים תקופה ארוכה בתוך אתר בנייה, בגלל פרויקט שלא התקדם. "

פירוט התוכניות והמפרט הטכני
לפני החתימה עם חברה יזמית  רצוי לדרוש קבלת מפרט טכני מלא, כולל תוכניות אדריכליות של כל העבודות שתבוצענה בבניין. על התוכניות לכלול את פרטי השדרוג הכללי של הבניין באמצעות שיפוץ הלובי, הוספת מעלית וחניות, החלפה של מערכות תשתית בבניין, וכן ההרחבות והשיפורים שמתווספים לכל דירה בבניין (ממ"ד, מרפסת וכו') ועד לתוכניות  מפורטות להדירות החדשות שייבנו על גג הבניין.
לוחות זמנים
הסכם של תמ"א 38 חייב לכלול ולהתייחס ללוחות הזמנים לביצוע הפרויקט, החל מלוחות זמנים לתכנון הפרויקט מול גורמי התכנון ,משך עבודות הבנייה, , מכירת הדירות החדשות  רישום מחודש בטאבו ועוד. " לצערי לא פעם אני משיב ריקם דיירי בניינים רבים שחתומים מול יזם ללא תאריכי יעד " מוסיף רמ-אל לביא " דיירים אלו נותרו עם הסכם חתום בלבד למשך מספר שנים רבות  במהלכן הפרויקט צריך היה להסתיים.
 
 
 

 
כל הזכויות שמורות © פרפקט 2018